ŞUFA DAVASI NEDİR?
Şufa veya Önalım hakkı; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların söz konusu payı öncelikle alma hakkını ifade etmektedir.
Şufa hakkı; kanundan doğan şufa hakkı ve sözleşmeden doğan şufa hakkı olmak üzere uygulamada iki farklı şekilde karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle ayrı ayrı açıklamakta fayda görmekteyiz.
1-SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
*Tarafların kendi iradeleri ile kanunda aranan şartları sağlaması koşuluyla kendi iradelerine ile sözleşme yapmak koşuluyla, önalım hakkını düzenlemeleri mümkündür. Yani özetle sözleşmeden doğan ön alım hakkı, malikin bir sözleşmeye dayanarak üçüncü bir kişiye önalım hakkı tanıması annlamına gelmektedir.
*Aşağıda da detaylıca açıkladığımız üzere, yasal yani kanundan doğan önalım hakkı, yalnızca taşınmazlar için söz konusu iken, sözleşmeden doğan önalım hakkının taşınırlar için de kullanılması mümkündür.
*Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yazılı şekil şartına tabi tutulmuştur. Yani sözleşmenin mutlak şekilde yazılı olması gerekmektedir. Adi yazılı şekil şartı aranmaktadır. Ancak, taşınırlar için herhangi bir şekil şartı söz konusu değildir. Yani taşınırlar için şufa hakkı, taraflar arasında akdedilecek bir sözlü anlaşmaya da dayanabilecektir.
*Sözleşme ile tanınmış önalım hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi ile mümkündür. Taşınırlar için ise herhangi bir şekil şartı söz konusu değildir.
*Sözleme ile tanınan önalım hakkı, en çok 10 YILLIK süre için tanınabilmektedir.
*Aksine bir anlaşma yapılmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkının devredilmesi mümkün değildir. Ancak, bu hakkın devredilebileceği taraflar arasında akdedilen sözleşmeye eklenerek mümkün hale getirilebilir. Ayrıca bu hakkın, mirasçılara geçmesi mümkündür.
*Sözleşmeden doğan önalım hakkın yazılı bir sözleşme ile akdedilmesi halinde; maliğin ileriki bir tarihte söz konusu taşınır veya taşınmazı satmak istemesi halinde, kendisine şufa hakkı tanınan kimse; tek taraflı irade beyanı ile söz konusu taşınır veya taşınmazı belirlenen bedel üzerinden satın alabilecektir. Görüldüğü üzere sözleşme ile kendisine önalım hakkı tanınan kimsenin bu hakkını tek taraflı bir irade beyanıyla kullanması mümkün olup, dava açmasına gerek kalmayacaktır.
2- KANUNDAN DOĞAN ÖNALIM HAKKI DAVASI
*Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak doğrudan kanundan kaynaklanmaktadır. Medeni kanunumuzun 732. Maddesine göre “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
*Kanuni önalım hakkı, yalnızcca paylı mülkiyete konu taşınmazlar için söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde bir taşınmaz için şufa hakkı söz konusu olmayacaktır.
*Önalım hakkı, yalnızca taşınmazlar için söz konusu olmaktadır. Yani taşınırlar için kanuni şufa hakkının kullanılması mümkün değildir.
*Önalım hakkının kullanılabilmesi için mutlak şekilde GERÇEK BİR SATIŞ söz konusu olmalıdır. Aksi taktirde diğer paydaşın önalım hakkını kullanabilmesi mümkün değildir. Örneğin cebri arttırma ile yapılan satışlarda, Bağışlamalarda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde veya trampa hallerinde şufa hakkı kullanılamayacaktır.
*Önalım hakkı, yalnızca dava yolu ile talep edilebilmektedir. Yani kanundan doğan şufa hakkının, sözleşme ile tanınan şufa hakkı gibi tek taraflı bir irade beyanı ile kullanılması mümkün değildir.
*Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Yani payın, başka bir paydaşa satılması halinde şufa hakkının kullanılması mümkün değildir.
*Şufa hakkından feragat edilmesi mümkündür. Ancak bu feragatin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh verilmesi zorunludur. Medeni kanunumuzun 733. Maddesine göre; “Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.”
*Önalım hakkı, 3 AYLIK ve her halde 2 YILLIK hak düşürücü süreye tabidir. Medeni kanunumuzun 733. Maddesine göre; “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”
ÖNALIM HAKKI HANGİ DURUMLARDA VE NASIL ENGELLENEBİLMEKTEDİR?
Şufa davalarında önem arz eden en temel hususlardan birisi de şufa davasının ne şekilde engellenebileceğidir. Aşağıdaki hallerde şufa davası açılamayacak, açılması halinde ise reddedilecektir;
1-Paydaşların kendi aralarında yaptıkları satışlarda, şufa hakkı kullanılamaz.
2- Cebrî artırmayla yapılan satışlarda, şufa hakkı kullanılamaz.
3- Şufa Hakkından feragat edilmesi halinde, şufa hakkı kullanılamaz. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, yukarıda da belirttiğimiz üzere; “Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.”
4- Tapuda paydaş olmayan bir kimsenin, şufa hakkına dayanması mümkün değildir.
5- Şufa hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satışın söz konusu olması gerekmektedir. Satış veya satışa eşdeğer bir işlem olmayan hallerde, örneğin; bağışlama, trampa, taşınmaz satış vaadi, kamulaştırma vb. Hallerde şufa hakkının kullanılması mümkün olmayacaktır.
6- Taşınmaz üzerinde Fiili Taksimin söz konusu olması halinde, şufa hakkı kullanılamayacaktır. Fiili taksim için tüm paydaşlarının payının belirlenmiş olması gerekmez. Payını satan paydaşın, kendi payı üzerinde fiili taksime gitmiş olması yeterli olacaktır.
7- Muvazaalı bir satışın söz konusu olması halinde, şufa hakkı kullanılamayacaktır. Zira yukarıda da değindiğimiz üzere, şufa hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satışın söz konusu olması gerekmektedir. Ancak muvazaalı satışlarda, gerçek amacın satış olmaması nedeniyle şufa hakkının kullanılması da engellenecektir. Ancak bu durumda diğer paydaşların muvazaaya dayanmaları pek tabi mümkündür.
8- Taşınırlar üzerinde, yasal önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
9- Taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması halinde, şufa hakkının kullanılması mümkün değildir.
8- Yapılan satış sözleşmesinin geçersiz olması halinde, şufa hakkının kullanılması engellenecektir.
11- Tüm paydaşların, paylarını birlikte üçüncü bir kişiye satmaları halinde de şufa hakkı kullanılamayacaktır.
ÖNALIM DAVALARINDA SÜRELER?
*Kanundan doğan Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşmektedir. Medeni kanunumuzun 733. Maddesine göre; “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” İlgili kanun maddesine göre, bu bildirim üzerine şufa hakkı sahibi, bu hakkını bildirim tarihinden itibaren üç ay içerisinde kullanmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü süredir. Fakat eğer taraflar herhangi bir bildirimde bulunmamış iseler, satım tarihinden itibaren iki yıl geçmekle her durumda bu hak sona erecektir.
*Sözleşmeden doğan şufa hakkı ise, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları süre zarfında öne sürülebilmektedir. Ancak yukarıda belirttiğimiz üzere, en fazla 10 YIL için sözleşmeden kaynaklı şufa hakkı tanınabilmektedir. Bu sürenin dolması ile birlikte şufa hakkı kendiliğinden düşecektir.
ŞUFA DAVALARINDA TARAFLAR ?
Önalım davasının davacısı, söz konusu taşınmazın paydaşlarıdır. Üçüncü bir kişinin şufa hakkına dayanarak bu davayı açması mümkün değildir.
Şufa davasının davalısı ise, payı kendisine satılan üçüncü kişidir. Yani bu dava alacaklıya karşı açılacaktır.
ŞUFA DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME?
Önalım hakkına ilişkin davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.