GAYRİMENKUL HUKUKU
1-GAYRİMENKUL NEDİR?
2-GAYRİMENKUL DAVALARI VE MEVZUATI ?
3- TÜRK HUKUKUNDA GAYRİMENKUL ?
4-ÜLKEMİZDE GAYRİMENKUL DEVRİ VE ŞARTLARI?
5-GAYRİMENKUL HUKUKU İLE ALAKALI UYGULAMDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER?
6- GAYRİMENKUL HUKUKUNDA UYGULAMADA EN ÇOK KARŞILAŞILAN DAVALAR ?
Gayrimenkul ülkemizde açık ara en çok tercih edilen yatırım aracı olan gayrimenkul yatırımı gerek ekonomik gerekse hukuki açıdan çok detaylıca incelenmesi gereken bir husustur Öncelikle olarak Gayrimenkulün tanımı ile başlarsak
GAYRİMENKUL : Bir yerden bir yere taşınması mümkün olmayan mal demektedir Türk Medeni Kanunu 704.Maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde hükmüne göre;
Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.” Gayrimenkul olarak tanımlanmıştır.
Gayrimenkul hukukunun mevzuatları:
1-Anayasa 2- Türk Medeni Kanunu 3- İmar Kanunu 4- Kadastro Kanunu 5- Orman Kanunu 6-Türk Borçlar Kanunu Kira Hükümleri 7- Kat Mülkiyeti Kanunu 8- İskan Kanunu 9- Tapu Kanunu 10- Kamulaştırma Kanunu 11- Gecekondu Kanunu 12- Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüz Önlenmesi Hakkında Kanun 13- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
GAYRİMENKUL DEVRİ TÜRK HUKUKUNDA NASILDIR
1-TAPUDA SATIŞ YOLUYLA YAPILAN DEVİR
2-SATIŞ VAADİİ SÖZLEŞMELERİ
3-MİRAS YOLUYLA DEVİR
4-HÜKMEN TESCİL
5-CEBRİ İCRA
Yukarıda belirtilen yollar Türk Hukukunda taşınmaz devir metotlarıdır.
GAYRİMENKUL ALIM SATIM VE DİĞER İŞLEMLERDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR NELERDİR. ?
Tapu kaydına bakılmalıdır. Satış yapan kişinin gerçek malik olması yahut gerçek malikin vekalet ile satışa yetkili bir kişi olması gerekmektedir. Özellikle uygulama da şatış aşamasında sahte belgelerle yapılan işlemler sebebiyle birçok mağduriyet yaşanmaktadır.
TAPU KAYITLARINDA ÇIKABİLECEK ŞERHLER VE KISITLAMALAR NELERDİR ?
1-AİLE KONUTU ŞERHİ
Aile konutu ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Yerleşim yeri bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir. Türk Medeni Kanunun 19.Maddesinde sözü edilen yerleşim yerindeki konut aile konutudur.
2- AİLE YURDU
Bir kimsenin bir evi veya tarıma veya sanayiye elverişli taşınmazları eklentileri ile beraber ailesine tahsis ederek ailesini koruyucu bir tesis
3-ASKERİ YASAK BÖLGE
4- AYIRMA İFRAZ
5- BAĞIŞLAMA
6-BAĞIŞTAN RÜCU EDİLEREK TAŞINMAZIN GERİ DÖNMESİ
7BİRLEŞTİRME TEVHİT
8- CEBRİ İCRA SATIŞININ TESCİLİ
9-CİNS DEĞİŞİKLİĞİ
10- GEÇİCİ TESCİL ŞERHİ
11- HÜKMEN KAMULAŞTIRMA
12-İNTİFA HAKKI
13-İNTİFA HAKKI
14- KAT İRTİFAKI
15- KAT MÜLKİYETİ
16-KİRA ŞERHİ
17- SATIŞ VAADİNİN ŞERHİ
18-ŞUFA HAKKI
19- İŞTİRAF ALIM HAKKI
20 VEFA GERİ ALIM HAKKI
21 TEREFRUATIN YAZIMI İSTEMİ
22-GEÇİT HAKKI
23-İPOTEK
24-KAYNAK HAKKI
25- SÜKNA OTURMA HAKKI
26-ÖLÜNCÜYE KADAR BAKMA AKDİ
27- SU GAZ ELEKTRİK VE BUNUN GİBİ MECRALAR
28-TAŞINMAZ YÜKÜ
29-ÜST HAKKI
30- FİNANSAL KİRALAMA
31- ŞATIŞA ARZ ŞERHİ
32- HACİZ
33 İHTİYATİ TEDBİR
34-İHTİYATİ HACİZ
35-RİSKLİ YAPI ŞERHİ
36-DAVALIDIR ŞERHİ
GAYRİMENKUL ALIM SATIMINDA TAPU’DA BEYAN EDİLEN DEĞER İLE GERÇEK DEĞER NE DEMEKTEDİR. ?
Taraflar sözleşmede gerçek değerini gösterdikleri bedeli tapuda satış yaparken rayiç bedel dediğimiz değeri üzerinden yapmaktadırlar Bir dava söz konusu olduğunda aksi ispat edilmezse rayiç bedel geçerli olarak kabul edilir.
GAYRİMENKUL ALIM SATIMDA NELER BULUNDURULMALIDIR.
SATILMASI İSTENİLEN TAŞINMAZA AİT TAPU SENEDİ YOKSA MAKİNİN ADA PARSEL BİLGİLERİ
FOTOĞRAF VEKALETNAME ,TÜZEL KİŞİ VAR İSE ALICI VEYA SATICI TÜZEL KİŞİSİNİN GAYRİMENKUL TASARRUFUNA İZİNLİ OLDUĞUNA VE TEMSİLCİSİNİ GÖSTERİR YETKİ BELGESİ
!!!28 HAZİRAN 2022’DE RESMİ GAZETE’DE YAYIMLANMIŞ OLAN TORBA KANUNLA NOTERLİK KANUNUNA EKLENEN MADDE HÜKMÜYLE BİRLİKTE ARTIK ALIM SATIM İŞLEMLERİNİN TAPU MÜDÜRLÜKLERİ HARİCİNDE NOTERLİKLERDE DE YAPILABİLMESİ MÜMKÜN HALE GELMİŞTİR. BİLDİĞİNİZ ÖNCEDDEN NOTERLER YALNIZCA TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ DÜZENLEME YETKİSİNE SAHİP İKEN BU MADDE HÜKMÜNÜN 1 OCAK 2023’TE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN SONRA NOTERLERİN YETKİSİ GENİŞLEMİŞTİR.!!!
UYGULAMADA NOTERLER GENELLİKLE KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLMİŞ MESKEN VASFINA HAİZ TAŞINMAZLARIN DEVRİNİ YAPMAKTADIR.
GAYRİMENKUL HUKUKU DAVALARI
Tapu iptali ve tescil davaları
Kentsel dönüşüm
Kira / Tahliye davaları
Kamulaştırmalar
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Ortaklığın giderilmesi davaları
Önalım, irtifak hakları
Müdahelenin men’i davaları
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI
Gayrimenkul hukuku anlamında uygulamada en sık görülen davalardan birisi tapu iptal ve tescil davalarıdır. Bu davalar farklı sebeplere dayanılarak açılabilmektedir.
En Sık Karşılaşılan Tapu İptali ve Tescil Davası Sebepleri ;
-Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
-Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
-Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
-Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
-Kadastro Öncesi Hak Durumu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
-Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
-Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafı Olan Müteahhitin veya Müteahhit ile Sözleşme Yapan 3. -Kişilerin Açacağı Tapu İptali ve Tescil Davası
-İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu iptal tescil davasının en önemli özelliği devrin haksız bir nedene dayanması, muzavalı devir yapılması, devredenin devir yetki ve ehliyetinin olmaması gibi sebeplerle dayanılarak açılabilir.
TAPU İPTAL TESCİL DAVALARINDA YETKİLİ MAHKEMELER ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİDİR.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI BİR ÇEŞİT AYNİ HAK OLAN MÜLKİYET HAKKINA İLİŞKİN OLDUĞUNDAN DOLAYI KURAL OLARAK ZAMANAŞIMINA TABİİ DEĞİLDİR. ANCAK BU KURALIN ÇEŞİTLİ İSTİSNALARI MEVCUTTUR. BU SEBEPLE HANGİ SEBEPLE İPTAL DAVASI İKAME EDİLECEĞİ BELİRLENDİKTEN SONRA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE VE ZAMANAŞIMI DEĞERLENDİRİLMESİ YAPILMALIDIR.
KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU
Kentsel dönüşüm uzun yıllardır çarpık kentleşme nedeniyle plansız ve programsız büyüyen kentlerin yapı stoklarının daha planlı hale getirilerek yeniden yapmak şehirleri daha planlı hale getirmek için yapılan dönüşümdür.
6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun 16.05.2012 tarihinde kabul edilmiş. 30.05.2012 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.
TÜRKİYEDE UYGULANAN KENSTSEL DÖNÜŞÜM MODELERİ NELERDİR?
Ülkemizde kentsel dönüşümlerin temeli belediyeler kanuna dayandırılarak yürütülmüştür. Belediyelerin kentsel dönüşüm projelerinin başını çektiği ülkemizde kentsel dönüşüm amacı açısından en önemli amaç modern bina ve dükkanlar yapılarak riskli yapıların en uygun şekilde dönüşümü sağlamaktır.
RİSKLİ YAPI NEDİR ?
6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ile belirtilen riskli yapı kavramı
Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilerek dayanılarak tespit edilen yapıyı tanımlar.
KİRA TAHLİYE DAVALARI
Tahliye davaları, kiracıyı ev veya iş yeri gibi kiralanandan çıkarmak için kanunda sayılan belirli nedenlere dayanarak kiraya veren ya da yeni malik tarafından açılan ve halk arasında boşaltma davası olarak da bilinen davalardır. Kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin düzenlemeler ise 339 ve devamı maddelerinde yapılmıştır. Bu kanun kapsamında konut, insanların barınma ihtiyacını karşılayan her tür yer, çatılı iş yeri ise ticari ya da sınai nitelikteki ekonomik faaliyetlerin yürütüldüğü, üzeri örtülü olan mekân olarak tanımlanabilir
Kiracı mülk sahibi arasında imzalanan kira sözleşmesinin farklı sebeplere dayanılarak feshedilebilmektedir. Kiracıyı mülkünden çıkarmak isteyen mülk sahibi icra veya dava yolu ile kiracısını çıkarabilir. Kira akdini feshedebilir.
KİRACI TAHLİYE SEBEPLERİ
-Temerrüt (30 gün süre verdin ödemedi)
-Bir kira dönemi 2 ihtar (İhtarlar sonrasında kirayı ödese de tahliye mümkün)
-Tahliye taahhüdü (kira sözleşmesi ile aynı günde alınırsa geçersiz)
-Edinim ve ihtiyaç sebebiyle
-Sözleşmeye esaslı aykırılık (alt kiracı vs.)
-10 yıllık uzama süresi sonunda (1 senelik kira sözleşmesi yaptı iseniz kiracınızı, kiracılık ilişkisinin başladığı tarihten 12 sene sonra hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası yolu ile konuttan çıkarabilirsiniz. İhtar şartı var.)
-Esaslı tadilat, yıkım.
KİRACILARIN HAKLI SEBEPLERE DAYANILARAK KİRA TAHLİYE DAVALARI YAHUT İCRA KANALI İLE TAŞINMAZDAN TAHLİYESİ MÜMKÜNDÜR.
KAMULAŞTIRMA DAVALARI
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde tüzel kişilere yahut gerçek kişilere ait olan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına ücreti ödenmek üzere devlet tarafından satın alınması yahut irtifak başta hakkı olmak üzere çeşitli hakların tesisidir. bedelin ödenmesi idare tarafından peşin olarak gerçekleştirilebileceği gibi eşit taksitler halinde iradi olarak da gerçekleştirilebilir. Ancak kamulaştırmada ödeme kural olarak peşin gerçekleştirilmektedir. Aşağıda detaylı olarak açıklandığı üzere, taksitle ödeme gerçekleştirilebilmesi, bu yönde bir düzenleme bulunduğu hallerde geçerli olabilmektedir ve taksitlendirme süresi 5 yılı aşamaz. Ayrıca taksitlendirme halinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
KAMULAŞTIRMADA KAMU YARARI KARARI NASIL VERİLİR?
Kamulaştırma yapılması için idarenin en önemli dayanak kavramı kamu yararıdır. Kamulaştırma işleminin kamu yararına uygunluğu kararı sadece kanunda işaret edilen bu kurumlar tarafından verilir, başkaca bir kurum veya idare tarafından bu karar verilemez. 2942 sayılı kamulaştırma Kanunu kamulaştırma davalarında dayanılacak en önemli mevzuattır.
Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı Kanunun 6.maddesi ile değişik 11. maddesine göre; Kanunun 15. maddesi uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü,
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri,
g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) (5) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.
KAMULAŞTIRMA DAVALARI ÖNCESİNDE İDARE İLE UZLAŞMA YOLU MÜMKÜN OLUP İDARENİN TEBLİGATI VE TEKLİFİ SONRASIDA İDARE VE KAMULAŞTIRILACAK MÜLKİYETİN SAHİBİ ARASINDA ANLAŞMA SAĞLANAMAZSA İDARE ASLİYE HUKUK MARİFETİ İLE KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI AÇMAKTADIR.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin yükleniciye (müteahhide) arsa paylarını devrettiği, bunun karşılığında yüklenicinin de o arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler barındırdığından dolayı resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşme, noter tarafından tanzim edilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken özellikle cezai şart anlamında sözleşmede uygun bir madde bulundurulması arsa sahibi açısından önem arz etmektedir. Ayrıca arsa payı karşılığı yapılan sözleşmeler tapu iptal ve tescil davasına konu olabilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerin teslim süresi geciktiğinde yükleniciye karşı tazminat hakkı veren sözleşmelerdir. Uygulamada özellikle yapım ve teslimi geciken yapılarla alakalı mahrum kalınan kar anlamında davalar ikame edildiği görülmektedir.
Tapı harcı, ruhsat bedeli, vergiler vb. sözleşmesel yükümlülüklerin yerine getirilmesi,Yapılacak olan iş ve işlemlerin aşamaları ve karşılıklı yükümlülüklerin yerine getirilme zamanıimar ve deprem mevzuatına ilişkin hükümlerin yer alması kullanılacak malzeme ve arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin tespiti hususları önem arz etmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile alakalı uyuşmazlıklarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARI ( daha detaylı bilgi için ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin makalemize göz gezdirebilirsiniz)
Genel olarak uygulamada taşınmazlar için açılan davalardan olan ortaklığın giderilmesi davlarında taşınmaz sahipleri ve hissedarlar açısından ortaklı çekilmez hale gelmiş ise ortaklardan birisi ortaklığın giderilmesi davası ikame edilerek taşınmazın ihale usulü ile satışı ve elde edilen gelirin paylaştırılması yoluna gidebilmektedir.
MÜDAHALENİN MENİ VE ECRİMİSİL DAVALARI
Taşınmazın hak sahibi ve hissedar olmayan kişi yahut kişilerce kullanılması halinde malikler müdahalenin meni ve taşınmazdan haksız gelir elde kişi yahut kişilere karşı ecrimisil talepli dava açma hakkına haizdir.
GAYRİMENKUL TANIMI TÜRK MEDENİ KANUNDA YAPILMIŞTIR. GAYRİMENKULLER İLE ALAKALI OLARAK GEREK ALIM SATIM GEREKSE SAİR İŞLEMLER ANLAMINDA PROFEFYONEL DESTEK GEREKTİRMEKTEDİR. KANUN DEĞİŞİKLİKLERİ VE EMSAL YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA YAPILAN TETKİK VE ARAŞTIRMALAR IŞIĞINDA GAYRİMENKUL HUKUKU DAVALARINDA DANIŞMALIK VE VEKİLLİK YAPAN BÜROMUZDAN DESTEK ALABİLİRSİNİZ.