KONYA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :
VEKİLİ : Av. Hasan Basri Sarı
Feritpaşa Mh. Ulaşbaba Cd. Mustafa Kaya İş Merkezi No 24/301, Selçuklu/Konya
DAVALI :
KONU : Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak, ….. TL olan kira bedelinin aylık ……. TL olarak belirlenmesi talebimizin sunulmasından ibarettir.
HARCA ESAS DEĞER : ( BİR YILLIK KİRA BEDELİ ÜZERİNDEN HESAPLAYINIZ )
AÇIKLAMALAR :
Davalı, müvekkil……. üzerine kayıtlı……… adresinde bulunan mesken nitelikli taşınmazda ….. yılından bu yana kiracı olarak ikamet etmektedir. Davalı tarafından ödenen kira bedeli günümüz ekonomik koşulları, enflasyon, rayiç kira bedellerindeki artış, ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda emsallerinin çok altında kalmıştır. TBK’nin 344/3’üncü maddesi gereğince “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” İşbu madde kapsamında söz konusu kira bedeli bugünkü enflasyon şartlarına göre çok az olup bu miktarın sayın mahkemece talebimiz doğrultusunda yenilenmesi zarureti doğmuştur. Şöyle ki;
1- Davalı ……. tarihli kira sözleşmesi ile müvekkile ait ………. adresinde yer alan taşınmazda kiracı olarak ikamet etmektedir. Davalının ödediği güncel kira bedeli …. TL olup emsal kira bedellerinin çok çok altındadır.
2-Davalının davaya konu taşınmaz için ödediği kira bedeli emsallerinin çok altında olup, müvekkilin belirlediği yeni kira bedelini de ödemeye yanaşmamıştır. Müvekkil, davalı ile dava konusu taşınmazla ilgili hiçbir hususta anlaşamadığı gibi kira bedeli hususunda da anlaşamamıştır. Davalı tarafından müvekkile ödenen aylık kira bedeli, günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler, enflasyon, çevre rayiç kira bedellerindeki artışlar ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda çok düşük kaldığı aşikardır. Dolayısıyla müvekkil tarafından kira bedelinin artırılması zorunlu hale gelmiştir. Ancak davalı tarafından kira bedelinin artırılmasına yanaşılmamıştır. Yukarıda belirttiğimiz TBK’nın 344/3’üncü maddesi gereğince tarafların anlaşma yapıp yapmadığına bakmaksızın TÜFE’deki 12 aylık değişim oranı dikkate alınarak, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önüne alınarak 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakkaniyete uygun bir revizyon talep edilebilecektir. Zira, ortalama kira bedellerinden görüleceği üzere mecurun bulunduğu bölgede emsal kira bedelleri, davalının ödediği miktardan çok çok fazladır. Dolayısıyla, mecurun kira bedelinin …….. TL olarak kalması hayatın olağan akışına aykırıdır.
3- Bu kapsamda beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme karar verirken TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirler. Mahkeme kira bedelini Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit etmelidir.:
Yargıtay 3 HD-K.2019/79 sayılı ilamında da belirtildiği üzere ; “Kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekir.”
4- Bilindiği üzere , TBK 345/3 maddesi gereğince “sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Dolayısıyla kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Taraflar arasında imzalanan işbu kira sözleşmesinde her yeni kira döneminin başından itibaren kira bedelinin arttırılacağı yönünde hüküm bulunmaktadır. İş bu nedenlerledir ki, sayın mahkemece belirlenecek kira bedeli geçmişe etkili olarak , mevcut kira döneminin başlangıcından itibaren ödenecek şekilde hüküm tesis edilmelidir.
5- Sayılan sebeplerle davalı tarafından ödenen kira bedeli günümüz ekonomik koşulları, enflasyon, rayiç kira bedellerindeki artış, ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda emsallerinin çok altında kalmıştır. Bu sebeplerle tüm dava ve talep haklarım saklı kalmak kaydıyla dava konusu taşınmazımın kira bedelinin taşınmazın niteliği, emsal kira bedelleri ve günün ekonomik şartları da dikkate alınarak ….. tarihinde başlayan yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere net …… TL olarak yeniden tespit edilmesi için iş bu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.
Yukarıda arz ve izah ettiğimiz tüm bu nedenlerden ötürü, hakkaniyetin tesis edilmesi amacıyla yeni kira dönemi itibariyle mecurun kira bedelinin ………. TL olarak belirlenmesini talep etmekteyiz.
HUKUKİ SEBEPLER : TBK 343-345 , HMK ve İlgili Mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : ….. Tarihli Kira Sözleşmesi, Emsal Yargıtay kararları , Emsal Rayiç Kira Bedelleri, Keşif, Tanık, Bilirkişi, Yemin, İsticvap vs. her türlü yasal delil.
NETİCE-İ TALEP : Yukarıda arz ve izah olunan nedenler ve re’sen nazara alınacak sebepler neticesinde ;
Öncelikle, haklı davamızın KABULÜNE,
Dava konusu taşınmazın kira bedelinin ….. tarihinde başlayan yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere net …… TL olarak yeniden tespit edilmesine,
Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederiz.
DAVACI VEKİLİ
AV. HASAN BASRİ SARI