KAT KARŞILIĞI / ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin söz konusu arsa üzerinde inşaatı tamamlayıp, bağımsız bölümleri teslimini ve bu bağımsız bölümlere karşılık arsa sahibinin arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devrini üstlendiği sözleşmedir. Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi; arsası olan geçek ya da tüzel kişi ile yüklenici arasında kurulan, arsa sahibinin arsayı yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de arsa karşılığında arsaya inşa edilecek olan binadan belirli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine vermeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Arsa sahibi bu sözleşme ile nakit bir bedel ödemeden arsasını değerlendirmekte ve arsasına inşa edilen binada bağımsız bölümlere
sahip olmakta; yüklenici ise arsa için nakit bir bedel ödemeksizin sadece inşaatın finansmanını sağlayarak geri kalan bağımsız bölümlere sahip olmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunumuzda doğrudan düzenlenen bir sözleşme türü değildir. Ancak bu sözleşme türü, eser sözleşmesi ile taşınmaz satımı sözleşmesinin unsurlarını taşıyan bir sözleşmedir. Yani bu sözleşme karma nitelikte bir sözleşme türüdür. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesine, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesinin hükümleri kıyasen uygulanır. Bu sözleşmede, arsa sahibi arsasının belirli paylarının mülkiyetini müteahhide devretmek, müteahhit de arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmek borcu altına girmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NE ŞEKİLDE YAPILMALIDIR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devrini içeren bir sözleşme olması nedeniyle, sözleşmenin NOTER HUZURUNDA DÜZENLENME şeklinde yapılması zorunludur. Noter huzurunda düzenlenmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli olmayacaklardır.
Geçersizlik halinde, yalnızca tarafların birbirlerine yönelik olarak gerçekleştirmiş oldukları edimlerin Borçlar Kanunumuzda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümlerine uygun olarak iadesi söz konusu olabilecektir.
ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?
Arsa sahibi ve yüklenicinin yükümlülükleri, her somut olayın şartlarına ve ikame edilen sözleşmeye göre farklılıklar gösterebileceği gibi, arsa sahibinin sorumluluğuna aşağıdaki gibi örnek verilebilir. Arsa sahibi, gerek kanundan, gerekse taraflar arasında ikame edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan çeşitli hak ve yükümlülüklere sahiptir;
*Arsanın İmar İşlemlerinin Yapılmış Olması
*Arsaya, Sözleşmede Kararlaştırılan Miktarda Bağımsız Bölüm İnşa Edilebilmesinin Mümkün Olması
*Arsanın İnşaata Uygun Bir Şekilde Müteahhide Teslim Edilmesi,
*Yüklenicinin Payına Düşen Arsa Paylarının Devredilmesi vs..
YÜKLENİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?
*İnşaat Projesinin Çizilmesi ve Belediyeye Tasdik Ettirilmesi
*Bağımsız Bölümlerin Zamanında ve Eksiksiz İnşa Edilmesi
*Bağımsız Bölümlerin Eksiksiz ve Projeye Uygun Biçimde Arsa Sahiplerine Devredilmesi
*Özen Yükümlülüğü
*Sadakat Yükümlülüğü
*Yüklenicinin İşi Bizzat Yapma veya Kendi Gözetiminde Yaptırma Yükümlülüğü
*İnşaat Alanı ve Çevresinin Güvenliği İçin Gerekli Tedbirleri Alınması
*Gerekli Araç ve Gereçlerin Sağlanması
*İskan/Oturma İzni Alınması
SÖZLEŞMENİN GEÇERLİ OLMASININ ŞARTLARI NELERDİR?
1-İlk ve en önemli şart, sözleşmenin mutlaka resmi şekilde yapılması, yani noter huzurunda düzenleme şeklinde akdedilmesi gerekmektedir. Aksi taktirde sözleşme geçersiz sayılacaktır.
2-Arsanın üzerine inşaat yapılmasına müsait olması yani imar parseli vasfında olması gerekir.
3-Arsanın imar durumunun çıkarılması gerekmektedir. Yani söz konusu arsanın, sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasına uygun olması lazımdır.
4-İnşaat ruhsatının alınması gerekmektedir. İnşaat süresi belediyeden ruhsat alındıkta sonra işlemeye başlayacaktır.
5-Arsa üzerinde kat irtifakı kurulması gerekmektedir. İnşaat ruhsatının alınmasından sonra tapuya müracaatla arsa üzerinde kat irtifakı kurulması mümkündür.
6-Hisseli arsalarda bütün hissedarların sözleşmeye katılmaları gerekmektedir. Arsanın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi olması halinde bütün paydaşların oybirliği alınmalıdır.
7-Müteahhid yani yüklenicinin birden fazla kişi olması halinde, bütün müteahhitlerin aynı anlaşma üzerinden sözleşmeyi imzalamaları gerekmektedir. Zira müteahhitler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN UYUŞMAZLIK HALİNDE GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak Asliye Hukuk Mahkemeleri bakmakla görevlidirler.
Ancak, arsa sahibi ile yüklenicinin her ikisinin de tacir olmaları halinde artık görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.
Aynı şekilde müteahhit yani yükleniciden veya arsa sahibinden daire satın alan üçüncü kişilerin, satıcılarına karşı açacakları davalar Tüketici Mahkemelerinde görülecektir.
İşbu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ?
Genel olarak temerrüt; ifası imkânsız olmayan bir borcun muaccel olmasına ve talep edilmesine rağmen borçlunun borcu ifa etmemesi sonucu ortaya çıkan hukuki bir durumdur. Borçlunun temerrüde düşmesi için öncelikle borcun muaccel hale gelmiş olması, yani alacaklının alacağını talep hakkına sahip olması gerekir. Ayrıca borcun ifası imkânsız olmamalıdır.
Yukarıda da belirttiğimiz gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asıl borcu, arsa sahibinin arsasına sözleşme ile kararlaştırılan binayı inşa etmek ve teslim etmektir. Yüklenicinin borçlu
temerrüdüne düşmesinin şartları aşağıdaki şekilde ifade edilebilir;
1– Yüklenicinin borcu muaccel olmalıdır,
2– Borcun ifası imkansız olmamalıdır,
Yüklenicinin temerrüde düşebilmesi için borcun ifasının mümkün olması gerekmektedir. Eğer ki borcun ifası imkânsız ise yüklenicinin temerrüdünden söz edilemez. Buradaki imkânsızlık objektif imkansızlıktır
ve sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmaktadır.
3– Kural olarak yükleniciye İhtar çekilmesi gerekmektedir,
Zira Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı ile temerrüde düşer.
4– Alacaklı temerrüt halinde olmamalıdır,
Son olarak borçlu temerrüdünden söz edilebilmesi için alacaklının üzerine düşen edim yükümlülüklerini yerine getirmiş olması, yani alacaklının kendisinin temerrüt durumunda bulunmaması gereklidir.
YÜKLENİCİN TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARI ?
Yüklenicinin temerrüde düşmesi sonucunda arsa sahibinin hakkı kural olarak yükleniciyi ifaya zorlamaktır. Çünkü onun sözleşme ile güttüğü amaç, arsasına yapılacak binadaki bir kısım bağımsız bölümlere sahip olmaktır. Ancak yüklenicinin temerrüde düşmede kusuru bulunduğu hallerde arsa
sahibinin aynen ifa talebinden başka talepleri de vardır. Yüklenicinin temerrüdü halinde belirli şartlarında gerçekleşmesiyle arsa sahibinin aynen ifayı, aynen ifa talebine ek olarak gecikme tazminatını ve kararlaştırılan cezai şartı, ifadan vazgeçerek olumlu zararının tazminini ve sözleşmeden dönerek olumsuz zararının tazminini talep etme hakkı vardır. Şimdi bu halleri ayrı ayrı açıklamaya çalışalım;
a) Aynen İfa veya Nama İfaya İzin
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin arsa üzerinde gerekli inşaatları gerçekleştirme borcu, bir çeşit yapma borcudur. Bu nedenle uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aynen ifa, Borçlar Kanunumuzun 113. maddesi hükmüne uygun olarak nama ifa izni alınması şeklinde görülmektedir. Borçlar Kanunumuzun 113/1. Maddesine Göre: “Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.”
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere; arsa sahibi, müteahhidin ifa etmesi gereken edimlerini bizzat kendisi yerine getirebileceği gibi 3. bir kişinin söz konusu edimleri yerine getirmesi için talepte bulunabilecektir. Nama ifa için hakimden izin istenmesi gerekmektedir.
b)Gecikme Tazminatı
Müteahhidin, kendi kusurlu davranışları neticesinde arsa sahiplerine yönelik edimlerini sözleşmede öngörülmüş olan süreler içerisinde yerine getirememesi halinde gecikme tazminatı söz konusu olacaktır. Borçlar Kanunumuzun 118. Maddesine Göre: “Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.”
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere; taraflar arasında noter huzurunda akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde gecikme zammına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmasa dahi, şartların oluşması halinde arsa sahipleri tarafından gecikme zammı talep edilebilecektir. Ayrıca aynen ifa/nama ifa uygulamasından farklı olarak, gecikme tazminatı için borçlunun kusurlu olması şartı aranmaktadır.
Gecikme tazminatının sözleşmede kararlaştırılmış olma zorunluluğu yoktur. Sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin hiçbir hüküm bulunmasa dahi alacaklı gecikme tazminatı talep edebilir. Alacaklının bu hakkı, kanundan doğan bir haktır.
c) Cezai Şart
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyen borçlunun ödemeyi önceden kabul etmiş olduğu edim borcudur. Cezai şart ile Gecikme tazminatı sıklıkla karıştırılmaktadır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, gecikme tazminatı kanundan doğar iken Cezai şart sözleşmeden kaynaklanmaktadır. Yani cezai şart talebinde bulunabilmek için, cezai şartın mutlaka sözleşmede düzenlenmiş olması gerekmektedir.
SÖZLEŞMENİN HAKLI NEDENLERLE FESHİ SEBEPLERİ NELERDİR?
a-) İnşaatın süresinde bitirilememiş olması
Müteahhidin edimini yerine getirememesi karşısında, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar. İşin sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde, önceden fesih ihbarında bulunulması da gerekmez. Hakkın kullanılması ile sözleşme tek taraşı olarak feshedilmiş olur. Bunun için müteahhidin rızası aranmaz.
b-) Projeye aykırı inşaat yapılması, fazla kat çıkılması
İnşaat ruhsatına ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan inşaatlarda, bu aykırılık giderilmeden oturma izni verilmez. Fazladan kat çıkılması, inşaatın komşu parsele taşmış olması gibi durumlarda projeye aykırılık söz konusu olacaktır. İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmekte haklı sayılacaktır.
c-) İmar mevzuatına uygun ve fakat projeye aykırı inşaat yapılması
Yapılan inşaat imar mevzuatına uygun olmakla beraber sözleşmeye bağlı inşaat projesine aykırı ise, arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin mümkün ise projeye uygun hale getirilmesini, değilse bu aykırılık sebebiyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir.
c-) Dairelerin kusurlu olarak teslim edilmek istenmesi
Yapılan inşaat, nasafet kurallarına göre arsa sahibinin kabule icbar edilemeyeceği kadar kusurlu ise veya kullanılması mümkün olmuyorsa, iş sahibi eseri teslim almaktan imtina edebilir. Bu oranda bir kusur yoksa eseri kabulden kaçınamaz ancak bundan kaynaklanan müspet zararını isteyebilir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIK VE DAVALAR NELERDİR?
*Teslim edilen bağımsız bölümlerdeki ayıplar, eksiklikler
*Teslim edilen dairelerdeki ayıplar ve eksiklerin giderilmesi ve ayıp ve eksiklere dayalı tazminat talepleri, davaları
*Müteahhidin inşaatı tamamlama ve konutları teslim süresine uyamaması (müteahhidin temerrüdü)
*Müteahhidin teslim süresinin uyamaması, teslimi geciktirmesi dolayısıyla alacak ve tazminat talepleri/davası
*Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapuya konan kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhini kaldırılması (terkini) davaları
*Sözleşmeye konu arsanın imar durumunun konut yapmaya elverişli olmaması sebebiyle müteahhit tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasının imkansızlığı ve buna bağlı zararlara dayalı tazminat talebi/davası.