BOŞ ŞEKİLDE İMZALANAN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE GEÇERLİLİĞİ?
UYGULAMADA SIKLIKLA DENK GELDİĞİMİZ ÜZERE, TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN BOŞ OLARAK EV SAHİBİNE VERİLMESİ VE KİRA SÖZLEŞMELERİNE BİANEN ALINAN BONOLARDA TEMİNAT SENEDİ İFADESİNİN YER ALMAMASI, HUSUSLARI TARAFLAR ARASINDA CİDDİ UYUŞMAZLIKLAR ÇIKMASINA SEBEBİYET VERMEKTEDİR.
Uygulamada kiracıların en çok karşılaştığı durum, Kira sözleşmesi imzalanırken taahhüt ve tahliye tarihi boş olarak tanzim edilen taahhüt imzalama ve çoğunlukla 1 yıllık kira bedelini içerir borç senedinin imzalatılmasıdır. Bu durum kiracılar açısından birçok olumsuzluğa sebebiyet vermektedir. Bu makalemizde, bu hususlara değinmeye gayret edeceğiz.
Boş tahliye taahhütnamesinde düzenleme veya tahliye tarihinin sonradan doldurulması hukuken geçerlidir. Ancak, kiracı, boş tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminde önce düzenlendiğini yazılı olarak ispat ederse tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Uygulamada genellikle tanık deliline başvurulmaya çalışılsa da HMK hükümleri uyarınca yazılı delile karşı yazılı delil zorunluluğu bulunmaktadır. Kiracı tahliye ve taahhütnamesinin sonradan doldurulmasına karşı ancak imzaya itiraz hakkına sahip olmaktadır. Tahliye taahhütnamesini boş olarak imzalayan kiracı üstünü doldurma inisiyatifini mülk sahibine bırakması sebebiyle sonuçlarına katlanmakla mükelleftir. Yargıtay da bu görüşleri benimsemektedir.
Zira YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, 2017/975 Esas ve 2021/1108 Karar sayılı ilamında;
“Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde hükmü tesis etmiştir. Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).
Taahhüt Nedeniyle Tahliye Davalarına İlişkin Bu Açıklamalardan Sonra İspat Hukuku Kavramı Ve Hukukî Niteliği Üzerinde Durulması Yerinde Olacaktır?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.
İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.
Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.
Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.
Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.
Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).
DİKKAT!!! KİRA SÖZLEŞMESİNİN YAPILMASI SIRASINDA TARİHLERİ BOŞ OLAN VE KİRACI TARAFINDAN İMZALANAN TAHLİYE TAAHHÜDÜ ALINMASI DURUMUNDA, BU BELGENİN KİRALANANIN TESLİMİ ÖNCESİNDE TARİHLERİNİN BOŞ OLARAK VERİLDİĞİ VE ANLAŞMAYA AYKIRI OLARAK SONRADAN TAMAMLANDIĞINA İLİŞKİN SAVUNMANIN KANITLANMASI GEREKİR. BU ŞEKİLDE YANİ DÜZENLEME VE BOŞALTMA TARİHLERİNİN SONRADAN TAMAMLANMASI BELGENİN GEÇERSİZLİĞİNİ GEREKTİRMEDİĞİ GİBİ BU TARİHLERİN ANLAŞMAYA AYKIRI OLARAK TAMAMLANDIĞINA İLİŞKİN İDDİA KİRACI TARAFINDAN İSPATLANMALIDIR!!!
Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’NIN 6 VE HMK’NIN 190. MADDESİ GEREĞİNCE İSPAT YÜKÜ, İDDİA EDİLEN VAKIAYA BAĞLANAN HUKUKİ SONUÇTAN KENDİ LEHİNE HAK ÇIKARAN TARAFA AİTTİR. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNDEN ÖNCE İMZALATILDIĞINI İDDİA EDEN DAVALI KİRACI BU İDDİASINI İSPAT ETMEKLE YÜKÜMLÜDÜR. BU DURUMDA MAHKEMECE İSPAT YÜKÜMLÜLÜĞÜ TERS ÇEVRİLEREK DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİ DOĞRU DEĞİLDİR.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Yukarıda belirtilen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu sebebi ile kiracıların tahliye taahhütnamesi imzalarken boş olarak evrakı telim etmesi ispat yükünü aksi yönde kendine çevireceğinden ileri zamanlarda dava ve icra takibi anlamında birçok sıkıntı ile karşılaşmasına sebebiyet verecektir. Bu sebeple taahhütname verilerken tarihler faslına özellikle dikkat edilmelidir. Zira her 2 tarafında hak kaybına uğramasına sebebiyet verilecek taahhütnamelere uygulamada sıkça rastlanmaktadır.
KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILIRKEN BONO SENEDİ VERİLMESİ DURUMU?
Uygulamada ekseriyetle kira sözleşmesi ile birlikte kira sözleşmesinde yer alan bedel oranınca senet alınmaktadır. Bu senedin teminat senedi adı altında alınmasına rağmen senede şerh düşülmemesi kiracılar açısından birçok olumsuz duruma sebebiyet vermektedir. Zira bu durumu detaylandırmak gerekirse;
**Kambiyo senetlerinden olan bono illetten mücerret olması sebebi ile sıkı şekil kurullarına bağlıdır. Eğer senet üzerinde kira sözleşmesine atıf ve teminat ibaresi yoksa örnek 10 icra takibi ile normal kambiyo senetlerine uygun şekilde icra dosyalarına konu edilebilir. Bu durum ” ödenen bedelin tekrar ödenmesine” ve tahsilde tekerrüre yol açacaktır.
**Özellikle ev sahipleri ve kiracılar arasında meydana gelen davalarda özellikle mülk sahipleri bu senetleri Kambiyo senetlerine mahsus icra yolu ile takibe konu etmektedir. Söz konusu borcun ödendiğine ilişkin yazılı bir evrak ibraz edemeyen kiracılar söz konusu icra takibi ile alakalı itiraz ve menfi tespit durumlarında da ispat yükünün kiracıda olması sebebi ile kiracılar birçok mağduriyet yaşamaktadır.
**Kira bedeline binaen verilecek teminat senedinin arka kısmına ” kira sözleşmesinin bilgileri yazılarak işbu sözleşmeye binaen teminat senedi olarak alınmıştır.” ibaresi mutlaka eklenmelidir.
KİRA SÖZLEŞMELERİ ŞEKLE TABİ OLMASADA YAZILI OLARAK DÜZENLENMESİ VE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN TBK’YA UYGUN OLARAK DÜZENLENMESİ VE ALINACAK TEMİNAT SENEDİNİN KÖTÜNİYETLİ KULLANIMININ ÖNÜNE GEÇMEK İÇİN MUTLAKA UZMAN HUKUKÇULAR NEZARETİNDE HAZIRLANMALIDIR.