Kat irtifakı ve Kat mülkiyeti terimleri, gayrımenkul hukukunda son derece önem arz eden başlıklar olarak karşımıza çıkmaktadır. İşbu makalemizde kat irtifakı ve kat mülkiyeti konularını karşılaştırmalı olarak izah etmeye çalışacağız. Detaylı bilgi ve danışmanlık almak için ofisimiz ile ile iletişime geçebilirsiniz.
KAT İRTİFAKI NEDİR?
Kat irtifakı, en basit tabiri ile bir binanın YAPIMI DEVAM EDERKEN alınan ve pay sahiplerinin mülkiyet hakkını ifade eden tapu niteliğidir. Bu tapu niteliğinin kurulmasının temel sebebi, inşaatı devam eden yapılardaki bağımsız bölümlerin satışını mümkün hale getirmektir. Zira kat irtifaklı tapularda hissedarların mülkiyet hakkı, arsa paylarına göre belirlenmektedir. Yani, bina henüz tamamlanmamış olsa bile, kat irtifakı sayesinde her bir kat bağımsız bir bölüm olarak kullanılabilir ve üzerine ipotek gibi yasal haklar konulabilir. Kat irtifakı, genellikle inşaat süreci boyunca kullanılan geçici bir hukuki düzenlemedir.
Kat irtifakı, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, kat mülkiyetine esas olacak özel bir irtifak türüdür. Bu irtifak türü, temelinde kat mülkiyetine geçişin bir ön adımı olarak karşımıza çıkmaktadır. Dikkat etmek gerekir ki, Kat irtifakı kurulabilmesi için YAPININ TAMAMLANMAMIŞ DURUMDA OLMASI gerekmektedir. Bu gereklilikleri taşıyan bir yapının resmi belgeleri düzenlenerek ve tapu kaydına işlenerek kat irtifakı oluşturulabilecektir.
Kat irtifakını özet olarak “arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkı” olarak tanımlamak mümkündür. Kat irtifakının amacı, henüz tamamlanmamış bir inşaatta hak sahiplerinin paylarını belirtmek ve göstermektir.
Kat irtifakı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınacak bir belge ile kurulur. Kat irtifakı tapusu için yapılacak başvurularda dilekçe, vaziyet planı, yönetim planı, liste, tapu senedi ve nüfus cüzdanı, vergi numarası gibi belgeler istenir. Bu belgelerin neler olduğuna dilekçemizin devamında yer vermeye çalıştık.
KAT MÜLKİYETİ NEDİR?
Kat mülkiyeti ise, bir BİNANIN TAMAMLANMASI, YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN BELGESİ) VERİLMESİ VE TAPU KAYITLARINDA KAT MÜLKİYETİNE GEÇİRİLMESİYLE oluşan hukuki düzenlemedir. Bu durumda, bina tamamlanmış ve tapu sicilinde her bir daire, bağımsız bir mülkiyet birimi olarak tescil edilir. Kat mülkiyeti, maliklere, kendi bağımsız bölümlerinin tam kullanım hakkını ve buna ek olarak ortak alanları kullanma ve yönetme hakkını verir. Dikkat etmek gerekir ki Kat mülkiyetinin kurulabilmesi ve kat mülkiyeti tapusunun ikame edilebilmesi için, inşaatın tamamlanması ve İskan belgesinin alınması zorunludur. Kat mülkiyetini, kat irtifakından ayıran en temel unsurların bunlar olduğunu söylemek kanaatimizce mümkündür.
KAT İRTİFAKI NASIL KURULUR?
**Kat irtifakının kurulabilmesi için ya binanın inşaatına hiç başlanılmamış ya da inşaat henüz tamamlanmamış olmalıdır.
**Kat irtifakının kurulabilmesi için resmi senet düzenlenmesi ve kütüğe tescil edilmesi gerekmektedir. (DİKKAT!! Resmi senet tapu sicil memuru tarafından düzenlenir. Resmi senette, inşa edilecek binanın her bir bağımsız bölümü için ayrılan arsa payı, ortak yerler, eklentiler, inşaat planı, bağımsız bölümlerin numaraları ve cinsi, hakların kütüğe ne şekilde geçirileceği, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı hususlarının yer alması gerekir. Resmi senet kanunen tescil talebi sayıldığından tapu idaresi tescili yapmak zorundadır. Resmi senet için gerekli evraklar makalemizin devamında açıklanmıştır.)
**Kat irtifakı kurulurken üzerinde inşaat yapılacak olan taşınmazın mülkiyetinin, kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümlere tahsis olunan arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gerekir.
**Kat irtifakı taşınmazdaki payların her biri üzerinde kurulmalıdır.
**Kat irtifakının bağlı olduğu payın hangi bağımsız bölüme ait olduğu belirtilmelidir.
KAT İRTİFAKI KURULMASI İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR?
Bir yapı üzerinde kat irtifakının kurulabilmesi için;
1-Söz konusu taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması,
2- inşaatının henüz tamamlanmamış olması,
3- her bir bağımsız bölümün kendi başına ve diğerlerinden bağımsız olarak kullanılabilecek mahiyette olması (DİKKAT!! Ortak olarak kullanılan yerlerin ve eklentilerinin kat irtifakının konusu olması mümkün değildir.)
KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ İŞLEMİNDE İSTENİLECEK BELGELER?
a) Mimari proje: Ana taşınmazda, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje aranır.
b) Yönetim planı: Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre Kamulaştırma Kanununun 28 inci maddesindeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış ve kat mülkiyetini/kat irtifakını kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı istenir.
c) Mimari projelerin onay sürecinde düzenlenmiş yapı aplikasyon projesi
ç) Mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli
d) Yapı kullanma izin belgesi: Bağımsız bölümlerin tamamına ait yapı kullanma izin belgesinin ibraz edilmesi gerekir.(yalnızca kat mülkiyetinin kurulabilmesi için şarttır)
e) Zorunlu Deprem Sigortası: 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunun 10 uncu maddesi gereğince kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için zorunlu deprem sigortası istenir.(yalnızca kat mülkiyetinin kurulabilmesi için şarttır)
KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI?
a) Malik/Maliklerin Talebi ile: Kat mülkiyetinin/kat irtifakının kurulması için kural olarak, taşınmazın maliki veya bütün paydaşlarının veya vekillerinin tapu müdürlüğünden istemde bulunması gerekir. Tapu müdürlüğünce ana taşınmazın maliki tek kişi ise tescil istem belgesi, birden fazla kişi ise resmi senet düzenlemek suretiyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis ve tescil edilir.
b) Mahkeme Kararı ile: Kat mülkiyeti, Kanunun 10 uncu maddesinin 7 nci fıkrası gereğince kesinleşmiş mahkeme kararı ile de kurulabilir. Mahkemenin bu yöndeki kararının uygulanabilmesi için Kanunun 12 nci maddesinin öngördüğü belgelerin ve yapı aplikasyon projesi ile mimari projenin yayınlanan standartlarda hazırlanmış üç boyutlu sayısal modelinin karar ile birlikte alınması gerekir. Mahkemeler tarafından kat irtifakı kurulması yönünde de karar verilebilir.
c) Yüklenicinin Talebi: Kanunun 10 uncu maddesinin beşinci fıkrası ile arsa malikleri ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesine istinaden yüklenici tarafından taşınmaz üzerine kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilebilmesine imkan sağlanmıştır. Buna göre; Bağımsız bölümlerin proje bazında bağımsız bölüm numaraları ile belirlenmiş olması veya bu hususta yapılacak sözleşmelerden paylaşımın tapu müdürlüğünce yoruma ihtiyaç duyulmaksızın belirlenebiliyor olması gerekir. Aksi halde tüm maliklerin talebine istinaden resmi senet düzenlenmek suretiyle işlemlere yön verilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen malikler ve yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin arsa payları ile ana taşınmazdaki yüklenici dahil paydaşların mülkiyet paylarının eşit olması gerekir. Aksi halde sözleşmeye göre kat irtifakı/kat mülkiyeti tescil edilebilmesi için gerekli devir işlemlerinin öncelikli olarak yapılması gerekir.
KAT İRTİFAKININ SONA ERME HALLERİ?
Kat irtifakının sona ereceği haller Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 49. Maddesinde düzenlenmiştir. Mezkur madde gereğince;
**Kat irtifakına ait sicil kaydının terkini,
**Kat irtifakına konu arsasının tamamıyla yok olması veya üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi,
**Kat irtifakına konu arsanın kamulaştırılması ,
**Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmadığı takdirde maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkiminin kat irtifakının sona ermesine karar vermesi,
**Binanın tamamlanarak kat mülkiyetine çevrilmesi, Hallerinde kat irtifakı sona erer.
KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİNİN FARKLARI?
1-Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki temel fark iskân belgesinin varlığıdır. Kat irtifakı, sadece inşaatı henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde kurulurken kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının inşaatının tamamen bitmiş olması ve oturum (iskân) izninin alınmış olması gereklidir. Kat irtifakı tapusu için inşaatın başlaması ancak tamamlanmaması gerekir. Kat mülkiyeti tapusunda da tamamlanmış bir inşaat söz konusudur. Kısaca; inşaat boyunca geçerli olan kat irtifakı, geçici bir süreliğine alınacak belgedir. İnşaat sırasında alınan kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir.
2- Kat irtifakı durumunda, mülkiyet hakkı arsa payı cinsiyle ifade edilir. Bu, bir binadaki tüm daire sahiplerinin, binanın üzerinde kurulu olduğu arsadan bir paya sahip olduğu anlamına gelir. Kat mülkiyetinde ise arsa niteliği ortadan kalkar ve bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği ayrı bir mülkiyet birimi olarak kabul edilir ve bina üzerindeki arsa payı, daireler arasında eşit olarak paylaşılmaz. Yani; Kat irtifakında tapu cinsi “arsa” olarak belirtilirken kat mülkiyetine geçiş yapıldığında tapu cinsi “bina” olarak güncellenir.
3- Kat irtifakı bir projenin onaylandığı anlamına gelirken kat mülkiyeti, yapının projeye uygun şekilde inşa edildiği anlamına gelmektedir.
4- Kat irtifakının devri, arsa payının devri ile mümkün olurken; kat mülkiyetinin devri üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş yapının bağımsız bölümlerinin ve eklentilerinin ayrı ayrı devri ile mümkün olmaktadır.
5- Kat irtifaklı bir yapının yıkımı durumunda, hissedarlara tapuda belirtilen arsa payları üzerinden haklar verilirken, kat mülkiyetli yapının yıkımı durumunda tapu sahiplerine yeniden inşa durumunda sahip oldukları bağımsız bölüm alanı kadar hak sahibi olurlar. Yani kat irtifakında arsa payına dayalı bir hak paylaşımı yapılırken, kat mülkiyetinde ise bağımsız bölümlere özgü haklar belirlenir.
KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLMESİ?
Öncelikle binanın bir kısmı üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Bunun için irtifak hakkına sahip tüm maliklerin onayı gerekmekte olup; anlaşmazlık olması durumunda mahkeme yoluna giderek bu uyuşmazlık ortadan kaldırılabilecektir. Bina tamamlandığında paydaşların tümünün talebi üzerine kat irtifakı terkin edilir ve akabinde kat mülkiyeti kurulur. Bununla beraber kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin re’sen de yapılması mümkündür. Zira Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü ve 10 uncu maddeleri kapsamında, kadastro müdürlüğünün bildirimi üzerine cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve kat başkaca bir belge aranmaksızın, resen kat irtifakının kuruluşu esnasında alınan belgelere dayalı olarak kat mülkiyetine çevrilir.
GAYRIMENKUL HUKUKU KAPSAMINDA, KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ KONULARINA İLİŞKİN DAHA DETAYLI BİLGİ VE DANIŞMANLIK ALMAK İÇİN HBS HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU EKİBİMİZ İLE İLETİŞİME GEÇEBİLİRSİNİZ..