ÖRNEK 13 KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İCRA TAKİBİ
Kira borcunun ödenmemesine binaen açılacak icra takibinin kanuni dayanağı, İcra İflas Kanunumuzun 269. Maddesidir. Uygulamada örnek 13 olarak bilinen kira borcunun ödenmemesinden dolayı icra takibine sıklıkla başvurulmaktadır. Kiraya veren, sadece ödenmemiş kira bedellinin ödenmesini talep edebileceği gibi, kira alacağının yanında ayrıca kiracının tahliyesini de talep edebilecektir. Özetle, kiraya verenin ödenmemiş kira bedeli ile birlikte kiracının tahliyesi talebi de bulunmaktaysa, bu durumda “kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliyeye ilişkin takip yoluna yani örnek 13 takip yoluna başvurmalıdır. Bu takip yolu kendine özgü olup genel haciz yoluyla takipten farklı olarak, takibin kesinleşmesinden sonra ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla yürütülecek hacizle beraber kiracının tahliye edilmesine ilişkin prosedür de işletilecektir.
Öncelikle ilgili kanun hükmüne yer vermek gerekirse;
Madde 269 – Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti:
Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır.
İtiraz takibi durdurur.İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.
Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.
Madde 269/a – İtiraz etmemenin sonuçları:
Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.
Madde 269/b – İtiraz ve kaldırılması usulü:
Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir.
Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.
Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.
Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.
Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahküm edilir.
Madde 269/c – Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye:
Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.
Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.
İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır.
Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.
ÖRNEK 13 TAKİP TALEBİ
Kiraya veren öncelikle icra dairesine başvurarak bir takip talebinde bulunması gerekmektedir. Söz konusu takip talebi, genel haciz yolundaki takip talebi gibidir. Genel haciz yolundaki takip talebindeki tek farkı, takip talebinde tahliye talebinin de bulunmasıdır. Takip talebinde kiraya veren alacaklı olarak, kiracı ise borçlu olarak gösterilmelidir. Birden fazla kiraya veren varsa zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan kiraya verenlerin tümü takip talebinde gösterilecektir. Aynı şekilde kiracılar bakımından da tahliyenin bölünemez olması sebebiyle birden fazla kiracı varsa tüm kiracılar yönünden takip yapılması zorunludur. Kiraya veren, takip talebinde ödenmeyen kira bedellerini ve kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edecektir.
Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yapılmış ise takip talebine kira sözleşmesi de eklenmelidir. Ancak bu takip türünde kural olarak kira sözleşmesinin eklenmesi zorunlu değildir.
DİKKAT!!!
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız takip yöntemi, kira alacağının tahsil edilmesinin yanı sıra kiracının tahliyesinin sağlanmasını da amaçlamaktadır. Bu nedenle kiraya veren, takip talebini sunarken mutlaka kiracının tahliye talebini belirtmek zorundadır.
ÖRNEK 13 ÖDEME EMRİ
Tahliye talebini alan icra müdürü, üç gün içerisinde borçluya bir ödeme emri göndermelidir. Düzenlenen bu ödeme emri, Örnek No: 13 olarak da adlandırılmaktadır.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliyeye yönelik ilamsız takibe ilişkin ödeme emri üzerine borçlunun mal beyanında bulunma yükümlülüğü yoktur.
ÖRNEK 13 İCRA TAKİBİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ HALİNDE?
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kiracının söz konusu ödeme emrine süresinde itiraz etmemesi halinde; kira akdinin varlığını, kiracılık ilişkisini ve kira borcunu kabul etmiş sayılacaktır. Kira akdinin varlığını kabul eden kiracının, artık kira sözleşmesine ve sözleşmedeki imzaya itiraz etmesi mümkün değildir.
Borçlar Kanunumuzun 315. Maddesinde “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmü düzenlenmiştir. Bu hüküm çerçevesinde ödeme emrinin borçlu kiracıya tebliği ile kiracının normal kiralarda 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün içerisinde kira borcunu ödemesi gerekmektedir.
Bu kanun maddesi doğrultusunda anlaşılacağı üzere, kiracının, Ödeme Emrinde belirtilen 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecektir. Kira alacağı yönünden alacaklı haciz talep edebilecektir.
İcra takibine itiraz edilmemesi ve süresi içerisinde ödeme yapılmaması ve halinde kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Kiraya verenin, kiracının tahliyesi için mahkemeye başvurması gerekmektedir. Kiraya veren, tahliyeyi ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde istemelidir. Zira, İİK m. 269/a gereğince ödeme emrine itiraz etmeyen ve süresi içinde borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için ihtar süresinin bitimi tarihinden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesinden tahliye istenmesi gerekmektedir.
Borçlu, süresinde ödeme emrine itiraz etmez ve kendine ihtar edilen sürede de borcunu ödemez fakat bu süre geçtikten sonra icra borcunun tamamını öderse, bu halde alacaklı haciz işlemi yapamayacak ancak yine de tahliye davası açabilecektir.
ÖRNEK 13 İCRA TAKİBİNE İTİRAZ EDİLMESİ HALİNDE?
Örnek 13 icra takibine yapılan itirazı ikiye ayırarak değerlendirmek gerekmektedir. Zira kiracının, kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmesi hali ile imza dışındaki diğer hususlara itiraz etmesi halinde işleyecek prosedür farklılık göstermektedir.
Örnek 13 İcra Takibinde İmzaya İtiraz;
Borçlu kiracının ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içerisinde itiraz ettiğini icra dairesine bildirmesi gerekmektedir. Kiracının tebliğ edilen ödeme emri üzerine yapacağı itiraz kira sözleşmesine ilişkin olabileceği gibi sözleşme dışındaki bir sebebe de dayanabilir. Kiracı sözleşmeye ilişkin yapacağı itirazla kira sözleşmesini tamamen reddedebileceği gibi kira bedellerini takipten önce ödediğini de öne sürebilir. Kiracı kira sözleşmesini veyahut sözleşmedeki imzayı inkar etmek istiyorsa İİK m.269/2 gereğince bunu AÇIK VE KESİN olarak yapmak zorundadır. Yani borçlu, “kira sözleşmesindeki imza bana ait değildir” veya “kira sözleşmesinin üzerindeki yazılar değiştirilmiştir” gibi açıkça itirazda bulunmalıdır. Aksi halde kiracı kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.
Asıl önem arz eden husus, kiracı/borçlunun açıkça imza itirazında bulunduğu durumlardır. Zira borçlu, imzaya veya kira sözleşmesine karşı koymuş yani itiraz etmişse; alacaklının, borçlunun itirazının kaldırılmasını isteyebilmesi için elinde noter tarafından onaylama veya düzenleme şeklinde yapılmış bir kira sözleşmesi olması gerekir. Aksi taktirde alacaklının İTİRAZIN KALDIRILMASI yoluna gitmesi mümkün değildir. Alacaklı, imzaya itiraz edilmesi halinde ve elinde noter tarafından onaylama veya düzenleme şeklinde yapılmış bir kira sözleşmesi olmadığı taktirde yalnızca umumi mahkemelerde İTİRAZIN İPTALİ davasına gidilebilecektir.
Örnek 13 İcra Takibinde İmza Dışındaki Hususlara İtiraz;
Yukarıda da detaylıca ifade ettiğimiz üzere borçlu, ödeme emrini aldıktan sonra yedi gün içerisinde yazılı veya sözlü olarak, icra dairesinde, kira sözleşmesine veya kira alacağına itiraz edebilir. Borçlu, ister kira sözleşmesine ister kira alacağına itiraz etmiş olsun, borçlunun itirazı takibi durdurur.
Genel haciz yoluya takipte olduğu gibi borçlu itiraz ederken sebep göstermek zorunda değildir. Borçlunun, yukarıda imzaya itiraz kısmında belirtilenler dışında bir itirazda bulunması halinde “örneğin kira borcu takipten önce ödenmiştir vs” takip duracaktır. Takibin durması nedeniyle alacaklının altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak İTİRAZIN KALDIRILMASINI istemesi gerekmektedir.
Borçlu, imza ve kira sözleşmesi dışında başka bir nedenle itiraz etmişse, alacaklı itirazın kaldırılması yoluna da gidebilecektir. Alacaklının itirazın kaldırılması için başvurması durumunda, borçlu itiraz gerekçesini İİK Madde 68 uyarınca belgeleyerek kanıtlamak zorundadır. Uygulamada sıklıkla banka dekontlarına dayanılmaktadır.
TAHLİYE KARARI
İcra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi şart değildir. Ancak tahliye kararının icra edilebilmesi için tahliye kararının kiracıya tefhim ya da tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmesi gereklidir. Bu şartlar sağlandıktan sonra alacaklı kiralayan gerekçeli karar ile icra dairesine başvurarak kiracıyı tahliye edebilecektir.
DİKKAT!!
İcra Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının kiracı tarafından istinaf edilmesi mümkündür. Borçlu kiracı, kararı tehiri icra talepli istinaf ettiğine dair derkenar alarak ve 3 aylık kira bedeli kadar tutarı İcra Dairesine teminat yatırarak aleyhine verilen tahliye kararını İstinaf İncelemesi sonuna kadar durdurabilir.