KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASI
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında görevli ve yetkili mahkeme KK.’nın 10.maddesinde düzenlenmiştir. Görevli Mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi’dir.
Davacı : Kamulaştırma Anayasa’nın 46.maddesi ve 2942 sayılı kamulaştırma kanunu uyarınca devlet ve kamu tüzel kişilerine verilmiş bir yetki olduğuna göre kamu tüzel kişilerinin davacı olarak dava taraf ehliyeti ve dava ehliyeti de bulunmaktadır.
Davalı : KK 10. Madde uyarınca açılacak bedel tespiti ve tescil davasında davalı taraf tapuda kayıtlı taşınmazlarda taşınmazın malikidir.
!!!!Satın alma sürecinin usulüne uygun tamamlanmasının dava şartı niteliğinde olması;
4650 sayılı ile değişik 2942 sayılı kamulaştırma kanuna göre davacı idarenin kamulaştırma bedelinin tespitini ve kamulaştırmasına karar verilen taşınmazın tescilini isteme hakkının doğması için sözü edilen yasanın 8.maddesi uyarınca anlaşarak satın alma teşebbüsünün sonuçsuz kalması gerekir. Bu durum dava şartı olup usulen yerine getirilmeden açılan dava dava şartı yerine getirilmediği için reddedilecektir.
DAVA SÜRESİ
KK 8.maddeye göre satın alma süreci sonunda anlaşma sağlanamazsa veya malik tapuda ferağ vermekten kaçınırsa aynı maddenin son fıkrasına göre KK. 10 maddeye göre işlem yapılacağı belirtilmektedir. KK. 10.madde de idare tarafından malike karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırma bedel ve tescil davası açılması için herhangi bir süre öngörülmemektedir.
DAVANIN KONUSU
KK. 10. Maddesi uyarınca idarenin Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı davanın konusu kamulaştırılacak taşınmazın bedelinin tespiti ve tescili istemidir.
YARGILAMA HARÇ VE GİDERLERİ
KK 29 VE 10.Maddesi uyarınca mahkeme heyetinin harçları, 15.madde uyarınca mahkemece oluşturulan bilirkişilerin ve keşifte dinlenilen muhtarın mahkemece takdir edilecek ücretleri ile tapu harçları ve bu kanunun gerektirdiği diğer giderler kamulaştırma yapan idare tarafından ödenir.
VEKALET ÜCRETİ
“DAVACI KURUMUN ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI VE YARGITAY İÇTİHATLARI İLE SABİT OLMAK ÜZERE DAVA MASRAFI VE VEKALET ÜCRETİ TALEP ETME HAKKI MEVCUT DEĞİLDİR.”
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 2019/241 E. 2019/560 K. 14.05.2019 T. İlamında kamulaştırma davalarında dava giderleri ve vekalet ücretinin davalı mülk sahipleri üzerine bırakılamayacağı net şekilde belirtilmiştir. İlgili karada Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ” 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (KK) “Giderlerin ödenmesi” başlıklı 29’uncu maddesi;
“10 uncu madde uyarınca mahkeme heyetinin harcırahları, 15 inci madde uyarınca mahkemece oluşturulan bilirkişilerin ve keşifte dinlenilen muhtarın mahkemece takdir edilecek ücretleri ile, tapu harçları ve bu Kanunun gerektirdiği diğer giderler kamulaştırmayı yapan idarece ödenir.”
düzenlemesine yer verilmiştir. Kanunun bu maddesinden de anlaşılacağı üzere; kamulaştırmayı yapan idare 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 29’uncu maddesinde sayılan giderleri bizzat öder. Kanunda bahsi geçen “ bu Kanunun gerektirdiği diğer giderler” ifadesi ise genel olarak yargılama ile ilgili yapılması gereken tüm giderleri içine alır. Buna göre, vekâlet ücreti de bu anlamda ödenmesi gereken yargılama gideri niteliğindedir ve yargılama giderlerinden davacı idare sorumludur.
Dolayısıyla Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince yargı harçları, keşif, bilirkişi ücretleri, tebligat giderleri vs. tüm yargılama giderleri davacı idareden tahsil edilmekte olup, davacı idareden tahsil edilen bu giderlerin yanında yargılama giderlerinden olan vekâlet ücretinin ayrı tutulması mümkün değildir.
Bunun yanında 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46’ncı maddesi ile İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşme’ye Ek 1 Nolu Protokol’ün 1’inci maddesi gereğince de taşınmazın gerçek bedeline hükmedilmesi gerektiği, aksi takdirde davalının, kamulaştırma işlemini gerçekleştiren idarenin avukatlık ücretini ödemeye mahkûm edilmesinin davalıya aşırı bir külfet yükleyeceği ve kamu yararı ile bireyin hakları arasındaki adil dengeyi bozacağı unutulmamalıdır.
Ayrıca, vekâlet ücreti hususunda Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne yapılan başvurular da bulunmaktadır. Konuya ilişkin olarak yapılan bir başvuruda uyuşmazlığın kaynağının kamulaştırma olduğu, davanın açılmasında başvurucunun sorumluluğunun bulunmadığı, bu itibarla kamulaştırma davasında mülk sahibi aleyhine vekâlet ücretine hükmedilmesinin mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğuracağı kabul etmiştir (Musa Tarhan/Türkiye kararı, başvuru no: 12055/17, 23.10.2018).”
AİHM, konuya ilişkin olarak yapılan bir başvuruda uyuşmazlığın kaynağının kamulaştırma olduğu, davanın açılmasında başvurucunun sorumluluğunun bulunmadığı, bu itibarla kamulaştırma davasında mülk sahibi aleyhine vekâlet ücretine hükmedilmesinin mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğuracağı kabul etmiştir (Musa Tarhan/Türkiye kararı, başvuru no: 12055/17, 23.10.2018).
YARGILAMA USULÜ
KK 37.Maddesinde 10.madde uyarınca adli yargıda dava açılan hallerde basit yargılama usulünün uygulanacağı açıkça belirtilmektedir.
MALİKİN KAMULAŞTIRMAYA KONU TAŞINAMAZINI BAŞKASINA DEVİR YASAĞI BAŞLAR
KK. 31 maddesinin B bendine göre Asliye Hukuk mahkemesi tarafından 10. Madde Uyarınca yapılan tebligatın davet veya ilanen yapılan tebliğinden sonra söz konusu taşımaz malın başkasına devir ve temliği yasaktır.
KAMULAŞTIMA BEDELİNİN TESPİTİNE İLİŞKİN ESASLAR
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 11.maddenin 1/g fıkrasına göre arsalarda kamulaştırma bedelinin tespiti “kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar” esas alınmak sureti ile yapılmaktadır.
Arsa niteliğindeki taşınmaza kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan satışların emsal alınarak değer biçilmesi kanunun emredici hükmüdür. Bu hüküm dört ana unsuru içermektedir.
Emsal olarak alınacak taşınmaz satışları;
*Serbest satış olup ve tapu sicil müdürlüğünden yapılmış olmalı.
*Kamulaştırma gününden önceki tarihli bir satış olmalı
*Özel amaçlı satış olmamalı
*Kural olarak dava konusu taşınmaz ile aynı nitelikleri haiz ve benzer yüz ölçümde olmalıdır.
!!!Anayasa’nın 46. maddesine göre, kamulaştırmada mülk sahibine taşınmazın gerçek bedeli ödenmelidir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları:
Madde 11;
15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Kamulaştırma yapılacak taşınmazın değerleme tespitleri KK. 11.maddede kapsamında belirtilmiştir. Taşınmazın vasfı üzerinde ağaç olup olmaması ve birçok nokta uygulamada bilirkişi raporuna esas alınmaktadır.
MAHKEME TARAFINDAN KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİNİN HUKUKİ SONUCU
Kamulaştırma bedelinin ve kesin hükme bağlanan artırım bedelinin kural olarak nakden ve peşin ödenmesi gerekmektedir. Anayasa 46. Maddeden kaynaklanan bu kuralın istisnası yasada düzenlenmek koşuluyla tarım reformunun uygulanması büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi yeni ormanların yetiştirilmesi kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırma yapılması halinde olabilir. Kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulaması zorunludur. Uygulamada kamulaştırma bedeli için bilirkişi raporu ile rakam tespit edildikten sonra idare tarafından davalılar adına açılan vadeli banka hesaplarına yatırılmaktadır.
KAMULAŞTIRMANIN İPTALİ DAVASI
Anayasanın 125.maddesine göre idarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yolu açıktır.
Kamulaştırma bir idari işlem olduğu için görevli mahkemeler idare mahkemeleridir. İdari yargıda açılan kamulaştırmanın iptali davası görevli olmayan mahkemede açılmışsa görevli mahkemeye gönderilir. İmar kamulaştırma yıkım işgal tahsis ruhsat ve iskan gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulamasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer mahkemesidir.
DAVA AÇMA SÜRESİ
İdari işlemlere karşı açılacak iptal davalarında genel kural davanın, iptali talep edilen işlemin tebliğinden itibaren 60 gün içinde açılmasıdır. Ancak gerek normal kamulaştırma gerekse de acele kamulaştırma kararlarına karşı açılacak iptal davalarında dava açma süresi 30 gündür.
MALİKİN İDARİ YARGIDA İPTAL DAVASI AÇMASININ ADLİ YARGIDAKİ SÜRECE ETKİSİ
KK 10. Maddesi uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesinde idarenin kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açması sonucunda dava dilekçesi ve eklerinin ilgililere tebliğ edilmesinden itibaren 30 günlük dava açma süresi içinde kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılabilir. İdari yargıda açılan iptal davası halinde de adli yargıdaki yargılama süreci kural olarak devam eder. Ancak idare mahkeme kamulaştırmanın iptali davasında işlem hakkında yürütmenin durdurulması kararı verirse Asliye Hukuk Mahkemesi idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.
KAMULAŞTIRMADAN VAZGEÇME
İdarenin Tek Yanlı olarak kamulaştırmadan vazgeçmesi;
KK 12. maddesine göre kamulaştırmayı yapan idare kamulaştırmanın her aşamasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili mercinin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. İdarenin asliye hukuk mahkemesine başvurduktan sonra kamulaştırmadan vazgeçebilmesi için kamulaştırma kararı veren ve onaylayan makamın kararı gerekmektedir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL KOYMA- ACELE KAMULAŞTIRMA
Kamulaştırmasız el atma ile mülkiyet hakkı ihlal edilen malikin idareye karşı sahip olduğu hukuki imkanlar mevcuttur. Kamulaştırmasız El Atmaya konu taşınmaz maliki;
*Adli yargıda el atmanın önlenmesi,
*Kamulaştırmasız el atma ve
*Ecrimisil davaları ile
*İdari yargıda tam yargı davası açma hakkına sahiptir.
*Ayrıca mülkiyet hakkının kısıtlanması idarenin yaptığı imar planlarından kaynaklanıyorsa, malik idari yargıda imar planının iptali davası da açabilir.
Kamulaştırmasız el atma halinde kamu kurumu, Kamulaştırma Kanununa uygun hareket etmeden, bireyin taşınmazını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmuş durumundadır. Bu bakımdan açılan davalar, mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır (YİBGK-K.1959/15).
Kamulaştırmasız el koymama da kamulaştırma işleminde konu olabilecek özel hukuk kişisinin mülkiyetinde taşınmaz kaynak ve irtifak hakkı konu olabilir. Kamulaştırma işlemine konu olması mümkün olmayan bir taşınmaz üzerinde kamulaştırmasız el koymaya dayalı olarka özel hukuk kişisinin talepte bulunmak mümkün değildir.
KAMULAŞTIRMA YETKİSİNE SAHİP İDARE TARAFINDAN KAMU YARARI İÇİN YAPILMASI
Kamulaştırmasız el koyma KK kapsamında kamulaştırma yetkisine sahip bir idare tarafından gerçekleştirilebilir. Kamulaştırma yetkisine sahip olmayan bir idarenin kamulaştırmasız el koyması da olanaksızdır. Burada önemli olan husus taşınmaza kamulaştırmasız el koyan idarenin kamulaştırma yetkisine sahip olmasıdır.
MALİK TARAFINDAN KAMULAŞTIRMASIZ EL KOYMA HALİNDE AÇILACAK DAVALAR
1-MÜDAHALENİN MENİ DAVASI VEYA BEDEL DAVASI
Bu konuda KK’da açık hüküm bulunmamakla birlikte yukarıda yer alan 1956 tarihli YİBK ışığında kamulaştırmasız el koymaya karşı malikin ve mirasçılarının idarenin malikin mülkiyet hakkını ihlal eden haksız fiili karşısında TBK hükümlerine göre müdahalenin meni davası davası niteliğinde haksız bir şekilde el koymanın ( el atmanın) önlenmesi davası açabilir. Ancak Malik dilerse müdahalenin meni davası açmayıp taşınmazın bedelini talep etmek için bedel davası açabilir.
2-KAMULAŞTIRMASIN ELKOYAN İDAREYE KARŞI ECRİMİSİL VE TAZMİNAT DAVASI AÇILMASI
TAZMİNAT DAVASI
Yargıtaya göre tazminat talebinin dayanağı TBK 41.madde Tazminat davası idarenin haksız bir şeklinde kamulaştırmasız el koymadan doğan sorumluluğunun karşılığıdır. İdare haksız fiil teşkil eden mülkiyet hakkına müdahaleden doğan malikin zararını tazmin etmekle yükümlüdür.
ECRİMİSİL DAVASI
Taşınmazına kamulaştırmasız el konulan malik zarara uğramasa dahi taşınmazın haksız işgalinin karşılığı olarak idareden ecri misil talep edebilir. Bu bedel yahut müdahalenin meni davası ile açılabileceği gibi tek başına da açılabilir.
ZAMANAŞIMI DURUMU
Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı süresi yoktur. Bu nedenle, kamulaştırma işlemi yapılmaksızın gayrimenkulüne el konulmuş kimseler, her zaman dava açma hakkına sahiptir
Fiili el atmada yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Adli ve idari yargıda açılmasına göre görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesi ile idare mahkemesidir. Kural olarak hiçbir zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi olmayan kamulaştırmasız el atma davasında görevli ve yetkili mahkeme, kamulaştırmasız el atmanın türüne göre belirlenir. Kamulaştırmasız hukuki el atma davasının, idare mahkemelerinde açılması gerekirken, filli el atmalara ilişkin davalarda görevli ve yetkili mahkeme, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemeleridir
EMSAL YARGITAY KARARLARI
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Esas : 2005/464
Karar : 2005/456
Tarih : 13.07.2005
“Kamulaştırma işlemi, her şeyden önce temelini Anayasa’dan alan yasal bir işlemdir ve bu niteliği ile kamulaştırmasız el atmadan farklıdır. Kamulaştırmasız el atma ise hukuksal nitelikçe bir haksız eylemdir. Haksız eylemden doğan borçlar tazmini nitelikte olup bunlara yasal faiz uygulanmalıdır. Tazminat niteliğinde olan kamulaştırmasız el atmaya dayalı dava sonucu hükmedilen meblağlar, Anayasa ‘nın 46. maddesi kapsamı dışındadır. Bu nedenle söz konusu bedellere kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının uygulanması olanaklı değildir; yasal faiz oranları uygulamalıdır.”
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Esas : 2007/113
Karar : 2007/143
Tarih : 14.03.2007
“Somut dava, kamulaştırmasız elatılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Kamulaştırmasız el atmadan arta kalan kısımda kamulaştırmasız el atma nedeniyle değer azalışı kabul edilmesi gerektiğine ilişkin direnme kararı yerinde olduğu gibi; Yerel Mahkemece, geometrik olarak üçgen biçiminde olan ve yapılaşma olanağı bulunmayan arta kalan 61,58 m2’lik bölümün işe yaramaz ve kullanılamaz hale gelmesi nedeniyle %100 oranında değer azalışı kabulü ile taşınmazın tamamı üzerinden hesaplanan kamulaştırmasız el koyma karşılığına hükmedilmiş olması doğrudur.”
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Esas : 2017/1273
Karar : 2019/911
Tarih : 19.09.2019
“Dava, kamulaştırmasız el atma nedeniyle ecrimisil isteğine ilişkindir. Uyuşmazlık; kamulaştırmasız el atma nedeniyle ecrimisil istemine konu eldeki davada, davalı tarafından daha önce kamulaştırma bedelinin tespiti ve terkin için dava açıldığı gözetildiğinde ecrimisilin talep edilebileceği en son tarihin bu davanın açıldığı tarih mi yoksa karar tarihi mi olduğu noktasında toplanmaktadır. Kamulaştırmasız el atma hâlinde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 16.05.1956 tarih ve 1956/1 Esas, 1956/6 Karar sayılı kararı doğrultusunda taşınmaz sahibinin açtığı davalarda, malikin idarece yaratılan fiili duruma açtığı dava tarihi itibariyle onay verdiği ve bedeli karşılığında mülkiyet hakkını idareye devretme iradesini ortaya koyduğu için idarenin taşınmaza el atması açılan bu dava tarihine kadar haksız eylem niteliğinde kabul edilmekte ise de eldeki davada taşınmaz mal sahibince açılan bu nitelikte bir davadan ve dolayısıyla verilen bir onaydan söz edilmesi mümkün değildir. Hâl böyle olunca, yerel mahkemece kamulaştırmasız el atılan dava konusu taşınmazın daha sonra idarece kamulaştırıldığı, mülkiyetin ise idarenin açtığı davada mahkemece verilen terkin kararı ile idareye geçtiği gözetilerek, davacının bu terkin karar tarihine kadar ecrimisil talep edebileceği yönündeki direnme kararı yerindedir.”