ÖRNEK 14 İCRA TAKİBİ NEDİR?
Uygulamada, Tahliye Taahhütnamesine dayalı icra takibi olarak da bilinen örnek 14 icra takibi; kiraya veren kişi tarafından, kiracının tahliyesini sağlamak maksadıyla kiracıya karşı açılan bir icra takip yoludur. Ancak bu takip yolunda bir para borcu söz konusu olmaması nedeniyle borçlu/kiracıya ödeme emri değil, Tahliye emri tebliğ edilir.
14 örnek tahliye emri ilamsız bir icra takip yoludur. Taşınmazın tahliyesi istemiyle başvurulan bu yolda kiraya veren, tahliye talebini mutlaka belgelere yani TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE ve YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİNE dayandırmalıdır. Kiracının, kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltılmayı taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhüdü denilmektedir.
Öncelikle ilgili kanun maddelerini belirtmek gerekirse;
İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesine göre,
“(1) Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
(2) Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
(3) Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.”
Aynı şekilde Borçlar Kanunumuzun 352. Maddesinin 1. Fıkrası gereğince,
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
İlgili kanun maddelerinden de açıkça anlaşılacağı üzere; kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 1 AY İÇERİSİNDE bu takip yoluna başvurulmalıdır. Aksi taktirde hak düşürücü süre söz konusu olacak ve söz konusu tahliye taahhütnamesine dayanılamayacaktır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak örnek 14 icra takibi yoluna başvurabilmek için mutlaka usulüne uygun düzenlenmiş bir taahhütnamenin varlığı aranmaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için gerekli şartları kısaca özetlemek gerekirse;
**Tahliye Taahhütnamesi YAZILI olmalıdır. Ancak resmi yazılı şekilde olması şartı aranmaz.
**Tahliye Taahhütnamesinde taşınmazın tahliye edileceği tarih gün, ay ve yıl eksiksiz şekilde belirtilmelidir.
**Tahliye Taahhütnamesi İMZALI olmalıdır.
**Tahliye Taahhütnamesi, kira sözleşmesi İMZALANDIKTAN VE KİRALANAN KİRACIYA TESLİM EDİLDİKTEN SONRA verilmiş olmalıdır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN TARİH YAZILMADAN İMZALANMASI HALİNDE GEÇERLİ OLUR MU?
Kural olarak beyaza atılan imza yani tarihi belirsiz kağıda imza atan kişi kural olarak sonuçlarına katlanmak zorundadır ve sözleşmeyi değiştirilen haliyle kabul etmiş sayılır. Emredici kural olarak tahliye taahhütnamesinin tarihi kira sözleşmesinin imzalandığı günde imzalanamaz ise de boş taahhütnamenin sonradan doldurulması belgenin geçerliliğini etkilememektedir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin iddianın kiracı tarafından ispatlanması gerektiğine aksi halde tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna karar vermiştir. Zira ilgili kararlarında; “İmza edilerek verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması geçerliliğine halel getirmez. Zira boş kağıda imza atan kişinin onun sonucuna katlanmasını gerektirir. Bu nedenle taahhüt geçerli olduğuna ve davada süresinde açıldığına göre kiralananın tahliyesine karar vermek gerekir” şeklinde hüküm tesis etmiştir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN AYNI GÜN İMZALANMASI HALİNDE NE OLUR?
Tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesinin aynı tarihte imzalanması halinde, tahliye taahhütnamesi GEÇERSİZ olacak ve kiraya veren tarafından artık işbu taahhütnameye dayanılarak örnek 14 takip yoluna gidilemeyecektir. Kanun koyucunun tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesinin aynı tarihte imzalanmasının önüne geçmesinde ki amacı, kira ilişkisinde zayıf taraf olarak kabul edilen kiracının korunması ve kiraya verenin; kiracıya tahliye taahhütnamesini ön şart olarak sunmasının önüne geçilmesidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/ 975 Esas ve 2021 /1108 Karar sayılı ilamında; “.. Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır..” şeklinde hüküm tesis etmiştir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE VAR MI?
Yukarıda da belirttiğimiz üzere örnek 14 icra takip yolunda 1 AYLIK hak düşürücü süre söz konusu olmaktadır. Tahliye taahhüdüne dayalı başlatılacak icra takibinin tahliye taahhüdünde yazan ve taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir. Yine tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılacaksa bu davanın da tahliye taahhüdünde yazan taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir.
TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ?
Yukarıda da belirttiğimiz üzere bu takip yolunda bir para alacağı söz konusu olmaması nedeniyle, icra emri değil tahliye emri borçluya tebliğ edilir. Borçlu/kiracının itiraz edip etmemesine göre süreç farklı işlemektedir;
1-Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi Halinde;
Boçlu/kiracıya gönderilen Tahliye emrinde kiracının tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği yazar. Ayrıca tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itirazda bulunabileceği, herhangi bir itirazda bulunmaz ve taşınmazı kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı belirtilir. Borçlu tahliye emrini aldığı tarihten itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmezse, taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesi gerekir. Borçlunun kiralananı kendiliğinden tahliye etmemesi halinde alacaklı/kira veren, icra dairesinden borçlunun icra kanalı ile zorla çıkarılmasını talep edebilir.
2-Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Halinde;
Borçlunun, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde icra dairesine itirazda bulunması üzerine TAKİP DURUR.
Borçlu, şu hususlara ilişkin itirazda bulunabilir;
**kira sözleşmesini veya tahliye taahhüdünü inkar edebilir (imza itirazı).
**kira sözleşmesini ve tahliye taahhüdünü inkar etmez, ancak daha sonra kira sözleşmesinin yenilendiğini ve sürenin alacaklı tarafından uzatıldığını ileri sürebilir.
**kira sözleşmesini ve tahliye taahhüdü inkar etmezi, ancak kira sözleşmesinin kanun gereğince yenilenmiş sayıldığını ileri sürebilir.
**tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu itirazında bulunabilir.
DİKKAT!!
Borçlu kira sözleşmesine ya da tahliye taahhüdüne itiraz etmek isterse, bu itirazın AYRICA VE AÇIKÇA yapılması zorunludur.
Borçlunun itirazı; imzaya itiraz ve imza dışındaki hususlara ilişkin itiraz olarak farklı süreçlere tabi tutulmaktadır. Borçlunun imzaya itiraz etmesi halinde, kiracının İTİRAZIN KALDIRILMASI yoluna gidebilmesi için mutlaka sözleşmenin (veya tahliye taahhüdünün) noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış şeklinde olması gerekmektedir. Aksi taktirde sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmesi halinde alacaklı/kiraya verenin gidebileceği tek yol genel mahkemelerde İTİRAZIN İPTALİ DAVASIDIR. Ancak, Kiracının itirazı imzaya ilişkin bir itiraz değil de kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin bir itirazsa alacaklı icra mahkemesinden İTİRAZIN KALDIRILMASINI talep edebilecektir.