EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Uygulamada sıklıkla tapu iptal ve tescil davaları ile karşı karşıya kalınmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları, genellikle farklı hukuki nedenlerle açılabilmektedir. Uygulamada karşılaştığımız tapu iptal ve tescil davalarını belirtmek gerekirse;
**Muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası
**Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası
**Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası
**Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davası
**Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası
**Önalım Hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası.
Konunun anlaşılır kılınabilmesi adına bu dava türlerini kısaca açıklamak gerekirse;
***Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı hileli işlemler sonucu açılan davadır. Bu tür davalarda, miras bırakanın ölümü sonrası yapılan muvazaalı işlemler iptal edilerek tapu kaydı düzeltilir.
***Ehliyetsizlik Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası: Tapu işlemi sırasında taraflardan birinin hukuki ehliyete sahip olmaması durumunda açılan davadır. Bu durumda, ehliyetsiz kişinin yaptığı işlemler geçersiz sayılır ve tapu kaydı iptal edilerek düzeltilir.
***Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası: Aile konutu üzerinde yapılan işlemlerde eşin rızası alınmadan yapılan devirler geçersiz sayılır. Bu durumda, aile konutunun korunması amacıyla tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
***Sahte Belgeye Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası: Tapu işlemlerinde sahte belge kullanılması durumunda açılan davadır. Sahte belgelerle yapılan işlemler iptal edilerek tapu kaydı düzeltilir.
***Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası: Vekil, vekâlet görevini kötüye kullanarak taşınmazı devrederse, bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Vekilin yaptığı işlemler iptal edilerek tapu kaydı düzeltilir.
***Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası: Önalım hakkı bulunan bir kişinin bu hakkını kullanamaması durumunda açılan davadır. Önalım hakkı ihlal edilen kişi, tapu iptal ve tescil davası açarak hakkını geri alabilir.
Tapu iptal ve tescile ilişkin açılabilecek dava türlerine ilişkin kısa açıklamamızdan sonra işbu makalemizin konusu olan ehliyetsizlik nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davalarına değinelim. Konunun daha anlaşılır kılınabilmesi adına öncelikle EHLİYET hususuna ilişkin açıklama yapmakta fayda görmekteyiz.
Medeni Kanunumuzun 9. maddesi “Fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir.” hükmüne amirdir.
Aynı kanunun 10. maddesi fiil ehliyetini “Ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır.” şeklinde tanımlamıştır. Buna göre fiil ehliyetine sahip olmak için temelde üç şart aranır: *ayırt etme gücüne sahip olmak, *hukuken kısıtlı olmamak ve *ergin (18 yaş) olmak.
Fiil ehliyetinin varlığı; kişinin kendi iradesi ile hukuki haklarını kullanabilmesinin temel şartı olduğu için ehliyetsizlik sebebiyle hukuki işlemlerin iptali istenebilmektedir. Medeni Kanunumuzun 15. maddesi ile açıkça düzenlendiği üzere, ayırt etme gücü veya fiil ehliyeti kişilerin yapacağı işlemler hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Bu noktada ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası söz konusu olabilmektedir.
Makalemizin asıl konusuna dönecek olursak, Tapu iptali ve tescil talebi ile açılan davalar, hukuki temelini Medeni Kanunumuzun 1024. maddesi olan “..Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünden almaktadır. Ehliyetsizlik, doğrudan doğruya kamu düzenine ilişkindir. Bu sebeple yapılan yolsuz tescilden hak kaybı yaşanmasının önüne geçilmesi amacı ile kanuni düzenlemelere yer verilmiştir.
Ehliyetsizlik nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davasının dayanağı, davalının temyiz kudretine sahip olmayan kişiden taşınmaz satın aldığı iddiasıdır. Yukarıda da belirttiğimiz üzere, ayırt etme gücü veya fiil ehliyeti kişilerin yapacağı işlemler hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle bu kişilerin yapacağı işlemler bir sonuç doğurmayacağından, KARŞI TARAFIN (lehine devir yapılan davalı) iyiniyetli olması halinde dahi söz konusu işlem geçerli hale gelmeyecektir. Yargıtay kararları da bu yöndedir.
Özetlemek gerekirse, ehliyetsizlik nedeniyle yapılan bir tapu devri işleminde, tapu kaydının gerçeği yansıtmadığından bahsedilebilir. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olması gerekçesi ile ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasına konu olacaktır.
Dikkat!!!
Tapu iptal ve tescil davalı, taşınmazın aynından doğan davalar olması hasebiyle, kesinleşmeden icraya konulmaları mümkün değildir.
EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASININ TARAFLARI?
DAVACI;
Bu davanın davacısı, kural olarak davaya konu edilecek taşınmazın önceki kayıtlı maliki olmalıdır.
Ancak, ehliyetsiz olduğu iddia edilen gerçek hak sahibine yani önceki kayıt malikine vasi tayin edilmesi halinde vasi de vesayet makamından izin alarak işbu davayı temsilen açabilecektir.
Dikkat!!
Mirasbırakanın hukuki ehliyetsizliği söz konusu ise, tapu iptal ve tescil davasının tereke adına açılması gerekir.
DAVALI;
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ile tapu iptal ve tescil davaları, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılır. Yani haliyle dava yeni kayıt malikine karşı açılmalıdır. Kayıt malikinin vefat etmiş olması halinde ise tapu iptal ve tescil davasının, yeni malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekmektedir.
EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA SÜRELER?
Bir davanın açılmadan önce kontrol edilmesi gereken hususlardan biri de sürelerdir. Hak düşürücü ve zamanaşımı sürelerine dikkat edilmediği taktirde ciddi hak kayıplarına sebebiyet verebilmektedir.
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında herhangi bir süre öngörülmemiştir. Yani işbu davanın açılması herhangi bir süreye tabi tutulmamaktadır.
EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME?
GÖREVLİ MAHKEME;
Ehliyetsizlik nedeni ile açılacak olan Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme, HMK’nın 2. maddesi uyarınca “Asliye Hukuk Mahkemeleri” olacaktır.
YETKİLİ MAHKEME;
HMK m.12 gereğince ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasına bakmaya yetkili mahkemeler, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir. İlgili hüküm uyarınca, Tapu iptal ve tecili davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Söz konusu yetki kesin yetki olup, taraflar aralarında anlaşmak suretiyle davayı başka bir yer mahkemesinde açamazlar.
EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA İSPAT?
Bu davaların hukuki dayanağı olan ehliyetsizliğin ispatı gerekir. Ehliyetsizlik, her türlü delille ispat edilebilir. Taraflar, tanık beyanları, bilirkişi raporları, tıbbi belgeler gibi delilleri kullanarak ehliyetsizliği ispat edebilirler. Ehliyetsizlik ispat edildiği takdirde, mahkeme taşınmazın tapu kaydını iptal eder ve gerçek hak durumuna göre tescil yapar.